Ovrha na nekretnini |

Ovrha na nekretnini

Ovrha se provodi prema Ovršom zakonu koji je na snazi u vrijeme pokretanja ovršnog postupka, i po istom zakonu se i dovršava, iako je možda u međuvremenu donešen novi Ovršni zakon! 

Ovrha na nekretnini (njem. Exekution auf die unbewegliche Sache) je poseban ovršni postupak koji se radi naplate novčane tražbine provodi na nekretnini. Za tu ovrhu mjesno je nadležan sud na čijem se području nekretnina nalazi. Ona se provodi zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom. Nije li što drugo određeno, predmet ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige.

Ako na nekoj nekretnini postoji suvlasništvo, taj dio nekretnine može biti samostalan predmet ovrhe. Ako je na nekoj nekretnini osnovano pravo građenja, to pravo kada je na njemu izgrađena zgrada može biti samostalni predmet ovrhe. U pravilu ne mogu biti predmet ovrhe poljoprivredno zemljište i gospodarske zgrade poljodjelca u opsegu potrebnom za njegovo uzdržavanje i članova njegove uže obitelji te drugih osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati. Postupak se pokreće prijedlogom uz koji je ovrhovoditelj dužan podnijeti izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz o tome da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika.

Ovršenik može predložiti  da se ovrha umjesto na nekretnini odredi i provede na kojem drugom predmetu. Čim donese rješenje o ovrsi, sud je dužan ex offo odrediti da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe. Tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine. Nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kada je ta raspoložba poduzeta.

Promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprečava da se taj postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika. Sve radnje poduzete prije toga ostaju na snazi i novi vlasnik ne može u postupku poduzimati one radnje koje ne bi mogao poduzeti raniji vlasnik da do promjene vlasništva nije došlo.

Ovrhovoditelj koji je predložio ovrhu, a nije ranije stekao založno pravo, stječe zabilježbom ovrhe pravo da se iz nekretnine namiri prije osobe koja na toj nekretnini kasnije stekne založno pravo ili pravo na namirenje. Nakon upisa zabilježbe ovrhe ne može se za namirenje druge tražbine istoga ili drugoga ovrhovoditelja na toj nekretnini provesti poseban ovršni postupak. Ovrhovoditelj za čiju je tražbinu kasnije određena ovrha na istoj nekretnini stupa u već pokrenuti ovršni postupak. U postupku ovrhe na nekretnini namiruju se i založni vjerovnici koji nisu predložili ovrhu.

Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu pa makar založni vjerovnici nisu potpuno namireni, osim ako se založni vjerovnik i kupac drukčije ne sporazumiju.Stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja na nekretnini ne prestaju prodajom nekretnine. Prodajom nekretnine ne prestaju ni osobne služnosti koje su u zemljišnoj knjizi upisane prije prava i radi čijega se namirenja ovrha  provodi.  Ugovori o najmu, odnosno zakupu nekretnine koji su sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, ne prestaju prodajom nekretnine. Ugovori o najmu ili zakupu koji nisu pisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja izvršenje traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu.

Sud može, radi sprečavanja oštećenja nekretnine, omogućavanja njezine procjene, razgledavanja, zaštite i sl., na prijedlog ovrhovoditelja odrediti da se ovršenik i druge osobe privremeno ili trajno udalje s nekretnine, povjeriti je na čuvanje ovrhovoditelju ili trećoj osobi ili odrediti druge mjere potrebne radi njezine zaštite, odnosno omogućavanja nesmetane provedbe ovrhe. Osobe koje sprečavaju ili ometaju provedbu ovrhe sud može kazniti novčanom kaznom i zatvorom. Utvrđivanju vrijednosti nekretnine pristupa se nakon što rješenje o ovrsi postane pravomoćno, ali i prije toga ako ovrhovoditelj to predloži, predujmi za to potrebna sredstva i izjavi da će snositi troškove utvrđivanja vrijednosti i ako ovrha bude obustavljena. O načinu utvrđivanja vrijednosti nekretnine sud odlučuje zaključkom odmah nakon što donese rješenje o ovrsi.

Vrijednost nekretnine utvrđuje se na temelju procjene vještaka i drugih činjenica u visini njezine tržišne cijene na dan procjene. Sud može utvrđivanje vrijednosti nekretnine zatražiti i od nadležnoga tijela porezne uprave. Ako su u sudskom ili izvansudskom sporazumu na temelju kojega je stečeno založno pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine čije se namirenje traži stranke utvrdile vrijednost nekretnine, vrijednost nekretnine u pravilu se posebno ne utvrđuje, već se kao njezina vrijednost uzima u sporazumu utvrđena vrijednost.

Na procijenjenu vrijednost nekretnine, ovršenik a i ovrhovoditelj imaju pravo žalbe!

Vrijednost nekretnine utvrđuje se zaključkom o prodaji koji sud donosi nakon provedbe postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine. Njime se određuju i način i uvjeti prodaje te vrijeme i mjesto prodaje dok se prodaja obavlja dražbom. Zaključak o prodaji objavljuje se na sudskoj oglasnoj ploči i na drugi uobičajeni način, a dostavlja se strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju uknjiženo pravo prvokupa i nadležnom tijelu porezne uprave. Prodaja nekretnine obavlja se u pravilu usmenom javnom dražbom, a iznimno neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskoga ovršitelja, javnoga bilježnika ili na drugi način.

Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku. Ugovor u ime i za račun ovršenika sklapa osoba kojoj je povjerena prodaja na temelju zaključka kojim je sud ovlašćuje na sklapanje toga ugovora. U javnoj dražbi, kao kupci, u pravilu mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale osiguranje.  Vjerovnik kao kupac  može predložiti ovršnom sudu da ga oslobodi plaćanja jamčevine kako bi u postupku prodaje nekretnine sudjelovao kao kupac.  Kupac – zavisno po kojem Ovršnom zakonu s provodi ovršni postupak, do 2008 godine nije bio oslobođen polaganja kupovnine na račun suda, nakon tog perioda, mogao je biti oslobođen plaćanja kupovnine, uz prijedlog sudu da se kupovnina namiri iz potraživanja, a razliku   do prodajne cijene nekretnine kupac je dužan isplatiti ovršeniku.   Nakon uspjele prodaje nekretnine sud donosi Rješenje o dosudi, kojim rješenjem se nekretnina dosuđuje kupcu i ista zabilježuje u zemljišnim knjigama.  Da bi se ovršni  postupak dovršio mora se nakon pravomoćnosti rješenja o  dosudi  provesti i  ročište radi namirenja (diobeno ročište), na kojem sud određuje koji iznos je potreban za namirenje vjerovnika/vjerovnika kao kupca, troškove sudskog postupka, a koji iznos je kupac dužan namiriti ovršeniku.

Kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, a ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe.  Nekretnina se na dražbenim ročištima prodaje  prema vrijednosti određenoj Ovršnim zakonom po kojem se ovrha provodi (zakon koji je na snazi u vrijeme pokretanja ovrhe). Za male iznose ovrhovoditeljevog potraživanja, prodaja nekretnine ne bi smjela biti provedena, već se ovrha ima provesti na drugom sredstvu (zapljenom na računu, naplatom na pokretninama, i sl.). Promjene u ovršnom postupku vrše se temeljem Prijedloga, sud neće po službenoj dužnosti sam donijeti odluku, već istu morate kao ovršenik predložiti Sudu (promjenu sredstva ovrhe, prekid ovrhe, obustava ovrhe ako ovršenik ne postoji,  obustava ovrhe zbog zastara – zastara se mora istaknuti u žalbi, itd).

Stranke i osobe koje se namiruju u postupku mogu se sporazumjeti da se nekretnina može prodati dražbom i za nižu cijenu. Ako su se stranke prije pokretanja ovršnoga postupka u sporazumu sklopljenom pred sudom ili u obliku javnobilježničke isprave suglasile da se nekretnina radi naplate tražbine ovrhovoditelja utvrđene tim sporazumom može prodati i za nižu cijenu, nekretnina se već na prvom ročištu za prodaju može prodati po toj cijeni ako u postupku ne sudjeluju druge osobe koje se u njemu namiruju, a svoje su pravo upisali u zemljišnu knjigu prije nego što je u tu knjigu upisano pravo ovrhovoditelja kojim je osigurana naplata njegove tražbine. Najniža cijena po kojoj se nekretnina može prodati u tom slučaju ne može biti ispod jedne trećine utvrđene vrijednosti. Nakon zaključenja dražbe sudac, odnosno javni bilježnik utvrđuje koji je ponuditelj ponudio najveću cijenu i da li je ispunio uvjete da mu se dosudi nekretnina. O dosudi nekretnine sud donosi pisano rješenje (rješenje o dosudi), koje se objavljuje na sudskoj ploči.  Prodaja nekretnine ispod najniže vrijednosti – ukinuta je!

U slučaju prodaje neposrednom pogodbom sud također donosi rješenje o dosudi pošto utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje. Kupac je dužan položiti kupovninu u roku određenom u zaključku o prodaji. Ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu, prodaja će se oglasiti nevažećom i odrediti će se nova prodaja. U rješenju o dosudi sud je dužan odrediti da će se nekretnina predati kupcu pošto položi kupovninu i nakon što to rješenje postane pravomoćno. Nakon što ti uvjeti budu ispunjeni, sud zaključkom određuje da se nekretnina preda kupcu i da se u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo vlasništva.

Ukidanje ili preinaka rješenja o ovrsi poslije pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine ne utječu na pravo vlasništva kupca. Sud pristupa namirenju vjerovnika nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu i nakon što kupac položi kupovninu. Iz prodajne cijene namiruju se, po posebno utvrđenom redoslijedu, ovrhovoditelji na čiji je prijedlog određena ovrha, založni vjerovnici i kada nisu prijavili svoje tražbine, osobe koje imaju pravo na naknadu za osobne služnosti i druga prava koja prestaju prodajom, Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave i uprave po osnovi poreza i drugih pristojbi te osobe koje imaju neke tražbine po osnovi zakonskog uzdržavanja te za naknadu štete. Više tražbina koje imaju isti red namirenja namiruju se razmjerno svojoj visini ako iznos dobiven prodajom nije dovoljan za potpuno namirenje. Osoba koja se namiruje iz prodajne cijene može, ako to utječe na njezino namirenje, najkasnije na ročištu za diobu, drugoj takvoj osobi osporiti postojanje tražbine, njezinu visinu i red namirenja. O osporavanju sud može u nekim slučajevima odlučiti u ovršnom postupku; inače mora određenu stranku uputiti na parnicu.

Neke tražbine namiruju se po posebnim pravilima. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu, sud određuje ročište za diobu kupovnine, na kojemu se raspravlja o namirenju vjerovnika i drugih osoba koje postavljaju zahtjev za namirenje. O namirenju ovrhovoditelja i drugih osoba kojima pripada pravo na namirenje sud odlučuje rješenjem nakon održanoga ročišta. Pritom se uzimaju u obzir samo one tražbine po kojima je rješenje o ovrsi postalo pravomoćno najkasnije na dan ročišta za diobu. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi, sud rješenjem određuje da se u zemljišnoj knjizi brišu upisana prava i tereti, osim onih koji ostaju na nekretnini i poslije predaje nekretnine kupcu ili koje je kupac preuzeo.

Prodajom nekretnine ovršenik gubi pravo posjeda nekretnine i dužan ju je predati kupcu odmah nakon dostave rješenja o predaji nekretnine kupcu, ako zakonom ili u sporazumu s kupcem nije drukčije određeno. Ovrhovoditelj može već u prijedlogu za ovrhu prodajom nekretnine, a i kasnije sve do predaje nekretnine kupcu, zatražiti i njezino ispražnjenje te predaju kupcu na temelju zaključka o predaji nekretnine kupcu. U tom slučaju sud je dužan u rješenju o ovrsi odrediti ispražnjenje nekretnine i njezinu predaju kupcu nakon pravomoćnosti rješenja o predaji nekretnine kupcu. Na prijedlog kupca, nakon što donese zaključak o predaji nekretnine kupcu, sud pristupa ovrsi radi ispražnjenja i predaje nekretnine kupcu.

Nakon što donese zaključak o predaji nekretnine kupcu, sud je dužan, na prijedlog kupca, narediti najmoprimcu ili zakupcu da je predadu kupcu u roku koji ne može biti kraći od tri mjeseca, i u istom slučaju odrediti prisilnu ovrhu ispražnjenjem nekretnine i njezinom predajom kupcu ako je oni u roku koji im je određen ne predaju. Za ovrhu na nekretninama na području gdje ne postoje zemljišne knjige, odnosno za ovrhu na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige, vrijede posebna pravila.

 Ovršna isprava

Ovršna isprava (njem. Exekutionstitel) je jedna od dviju zakonom utvrđenih osnova za određivanje ovrhe (titulus executionis). Ovršna isprava je kvalificirana, u pravilu, javna isprava određenog sadržaja.

Ovršne mogu biti samo one isprave kojima je to svojstvo izrijekom priznato zakonom (načelo legaliteta):

1. ovršna sudska odluka i ovršna sudska nagodba;
2. ovršna odluka donesena u upravnom postupku i ovršna upravna nagodba sklopljena u tom postupku ako glase na ispunjenje novčane obveze, ako zakonom nije drukčije određeno;
3. ovršna javnobilježnička isprava.

Sudskom odlukom smatra se presuda, rješenje, platni nalog te druga odluka donesena u postupku pred sudom (uključujući prekršajni) i izbranim sudom, a sudskom nagodbom smatra se nagodba sklopljena u postupku pred tim sudovima. Odlukom upravnoga tijela smatra se rješenje i zaključak koji su u upravnom postupku donijeli tijelo državne uprave ili pravna osoba s javnim ovlastima, a upravnom nagodbom smatra se nagodba zaključena u upravnom postupku pred tim tijelom, odnosno pred tom osobom. Ovršna isprava podobna je za ovrhu ako su u njoj naznačeni vjerovnik i dužnik te predmet, vrsta, obujam i vrijeme ispunjenja obveze.

Dakle, obveza radi čijeg se ostvarenja ovrha traži mora u ovršnoj ispravi biti definirana u subjektivnom, objektivnom i vremenskom smislu. Ona mora biti bezuvjetna. Da bi osoba koja u ovršnoj ispravi nije označena kao vjerovnik mogla predložiti ovrhu, mora javnom ili ovjerovljenom privatnom ispravom (dopunska ovršna isprava) dokazati da je tražbina na nju prenesena ili da je na nju na drugi način prešla. Ako se prijenos ne može dokazati na taj način, dokazuje se pravomoćnom odlukom donesenom u parničnom postupku. Na odgovarajući način treba dokazati i prijenos tražbine na pasivnoj strani.

Ako je ovršna isprava odluka kojom je naloženo ispunjenje tražbine na neko davanje ili činjenje (pozitivna činidba), u njoj mora biti određen i rok za dobrovoljno ispunjenje. Ako je obveza ovršenika utvrđena u ovršnoj ispravi uvjetovana prethodnim ili istovremenim ispunjenjem neke obveze ovrhovoditelja ili nastupanjem nekoga uvjeta, sud smije, na prijedlog ovrhovoditelja, odrediti ovrhu ako on izjavi da je svoju obvezu ispunio, odnosno da je osigurao njezino ispunjenje ili da je uvjet nastupio.

Ako ovršenik u pravnom lijeku protiv rješenja o ovrsi istakne da ovrhovoditelj nije ispunio svoju obvezu, da nije osigurao njezino ispunjenje ili da uvjet nije nastupio, sud je dužan o ispunjenju ili osiguranju ispunjenja obveze ovrhovoditelja, odnosno o nastupanju uvjeta odlučiti u ovršnom postupku, osim ako odluka o tome ovisi o utvrđivanju spornih činjenica. Ovršna isprava mora imati potvrdu o ovršnosti ako se prijedlog za ovrhu podnosi sudu koji o tražbini nije odlučivao u prvom stupnju. Ako se ovrha provodi na temelju pravomoćne sudske presude, ista mora biti u originalu ili u ovjerenoj preslici, sa ovjerom klauzule pravomoćnosti, tj. klauzule ovršnosti, i mora biti priložena uz prijedlog za ovrhu, uz zemljišno knjižni izvadak u originalu.

 Ovršnost

Ovršnost (njem. Vollstreckbarkeit) je svojstvo određene isprave da se na temelju nje može tražiti ovrha. Sudska odluka kojom je naloženo ispunjenje pozitivne tražbine (ili neko davanje ili činjenje) ovršna je ako je postala pravomoćna i ako je protekao rok za dobrovoljno ispunjenje (paricijski rok).

Rok za dobrovoljno ispunjenje teče od dana dostave odluke ovršeniku, ako zakonom nije drukčije određeno. Sudska odluka kojom je naloženo ispunjenje negativne tražbine – na neko trpljenje ili nečinjenje (propuštanje) – ovršna je ako je postala pravomoćna, osim ako je u ovršnoj ispravi određen poseban rok za usklađivanje ponašanja ovršenika s njegovom obvezom. Dakle, istek paricijskog roka u pravilu nije pretpostavka za ovršnost odluka kojima je naloženo ispunjenje negativne činidbe. Odluka donesena u upravnom postupku ovršna je ako je postala ovršna po pravilima koja uređuju taj postupak, dakle u pravilu ako je postala konačna, odnosno istekom paricijskog roka. Na temelju ovršne odluke koja je postala ovršna u jednom dijelu, ovrha se može odrediti samo u odnosu na taj dio.

Ovrha se određuje na temelju sudske odluke koja nije postala pravomoćna i odluke donesene u upravnom postupku koja nije postala konačna ako je zakonom propisano da žalba ili koji drugi pravni lijek ne zadržava ovrhu. Sudska odnosno upravna nagodba ovršna je ako je tražbina koju prema njoj treba ispuniti dospjela.

Dospijeće tražbine dokazuje se zapisnikom o nagodbi ili javnom ispravom ili po zakonu ovjerovljenom ispravom. Dospijeće koje se ne može dokazati na navedeni način dokazuje se pravomoćnom odlukom donesenom u parničnom postupku kojom se utvrđuje dospijeće. Na temelju nagodbe koja je postala ovršna u jednom dijelu ovrha se može odrediti samo u odnosu na taj dio. Javnobilježnička isprava ovršna je ako je dospjela obveza koja je u njoj utvrđena. Ako ta obveza ovisi o uvjetu ili roku koji nije određen kalendarski, za ovršnost javnobilježničkog akta potrebno je da se javnom ispravom ili, ako to nije moguće, pravomoćnom presudom donesenom u parničnom postupku dokaže da je uvjet nastupio ili da je rok protekao.

Odgovarajuća pravila vrijede za solemniziranu privatnu ispravu ili za privatnu ispravu na kojoj je potpis ovjerio javni bilježnik. Na temelju javnobilježničke isprave koja je postala ovršna u jednom dijelu ovrha se može odrediti samo u odnosu na taj dio.

Izvor;  Riječnik trgovačkog prava (Masmedia)

Tekst obradio; hazud.hr